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東南亞這幾年十分火熱，無論是在總體的經濟成長或是個別國家的各類指標都表現亮眼。其中外資與觀光帶來的錢潮與人潮，創造了許多機會。筆者針對泰國曼谷和柬埔寨金邊，建議讀者幾項置產和投資的方式。
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事先聲明投資有賺有賠。本文所提的投資案例與觀點，純粹資訊交流，投資理財也沒對錯。讀者應該自行多做功課，小心以對。東南亞這幾年十分火熱，無論是在總體的經濟成長或是個別國家的各類指標，都表現亮眼。其中外資與觀光帶來的錢潮與人潮創造了許多機會。東盟近年來也加大整合力道，東盟共同市場（AEC）在2015年底完成簽署，未來物流、人流、人流、金流可望互連互通，遠程目標則繼續朝「類歐盟」的方向邁進。
亞太區域部分，台灣大推新南向、中國主打一帶一路，其他外商諸如美日韓等本就在東南亞深耕多年，累積大量的資源與派駐人力，這些都可以算是優勢，讓東南亞幾個主要國家的GDP，連續好多年都保持在5%以上的水準。其中處於北東盟中心的曼谷，又是區域中最有吸引力的城市之一。
▶ 泰國房地產佈局
在泰國，個別海外投資佈局有很大一部分的資金會放在房地產，因為看好未來漲價空間，以及相對較高的出租報酬率。先說說為什麼會漲，曼谷是東南亞陸上的交通核心，2020年預計中泰高鐵通車、2025也有計畫接通曼谷到新加坡的路段；從越南通往緬甸的橫向鐵路也將由日本承包興建，跨境鐵道交會於曼谷，無疑會推升交通樞紐的地位。
光是因應增加的人潮而形成的產業聚落，就不難估計會增加房市的需求，而就算這類超大型的公共建設一拖再拖，至少他能夠不斷創造話題，激勵買氣。
泰國政府力推的「泰國4.0」和投資獎勵計畫，其中便是鼓勵外資來曼谷建立區域總部，可享8年免企業稅的條件，和高階管理人員簽證優惠待遇等，讓企業以以曼谷為中心，輻射整個北東盟5國（泰柬緬寮越）的市場。一般來說經濟成長也有助於帶動房價上升，並吸引更多「熱錢」進入。
曼谷從二戰以來就被定義為區域的「外交」與「新聞」交流重心，大量的國際組織設立在此。在亞太各個主要城市中曼谷擁有最多的大使館、代表處與NGO區域總部。這代表著大批的「外籍白領菁英」必須居住與生活在這座城市，近年越來越多的華人也選擇來泰國退休養老，因此房屋的實際需求仍有一段可成長的空間。
一位在曼谷投資的李小姐表示，「泰國雖然還屬於發展中國家，但曼谷在東南亞算的上除新加坡外，最先進與國際化的地方了，無論是醫療服務、國際學校、消費娛樂場所等，都堪稱世界級的水準，且消費又便宜。不過，炎熱的天氣和塞車問題著實讓人受不了。」
泰國出了名地對外國人友善，又有外交、商業活動、觀光帶來的大量人流，不管是長期派駐或著短期旅行，也無論景氣波動在高點還是低點，「居住」肯定是最基本的需求。購房做長租或短租，可預期會有一定的收益，「特別是泰國光是2016年就超過3000萬的旅遊人次，法規又不禁止airbnb，所以若操作得宜，短租報酬率非常划算」，她補充。
不過當然，談到投資絕對沒有「保證賺錢」這回事，即便是火熱的東南亞房產市場，也會有許多因素，導致未達預期成效。例如，很多仲介會宣稱x分鐘到地鐵站，或什麼保證n年n%收益之類云云，恐怕都不盡真實，畢竟仲介主要是賺總價3%的中間費。至於買家未來的死活，多數海外盤的房仲不會在乎。
房地產是個相對門檻較高的投資領域，但能否獲益也不若其他金融產品那樣複雜，「買房手中地段」這個原則舉世皆然，除了一個地區整體的向上成長趨勢可以觀察出來之外，「地點」也是很重要的關鍵。
以曼谷為例，個人觀察就只有素坤逸（Sukhumvit）路沿線，BTS阿索克（Asok）、澎蓬（Phrom Phong）、通羅（Thong Lo）三站之間的「蛋黃區」值得投入。以台北來比喻，大概屬於沿忠孝東路的忠孝復興、忠孝敦化、國父紀念館這幾站。
因為市中心精華區幾乎已經沒有空地、不太容易再有新建案，曼谷交通也是世界第一塞，多數外籍人白領工作者會需要利用BTS與地鐵通勤，及超過70%的觀光消費也都發生在素坤逸這條橫貫曼谷中心的大路上，因此地段好壞，決定投資報酬率的高低。
▶ 柬埔寨金邊，一棟又一棟的建案
同樣也被炒得火熱的柬埔寨金邊，近年蜂擁而入的資金催生一棟又一棟的建案，且同樣規格的市中心condo，價格比曼谷又便宜了一到兩成，也很吸引人。實際與在地台商聊過之後，會發現金邊房市最熱的時候大約出現在2013年，大量韓國、日本、台灣建商至圈地建屋。
不過近年供過於求、空屋閒置率太高，出租並不易。雖然柬埔寨雖經濟成長快速，但背後中資佔了大部份，且品質跟泰國的整體水平比較起來，還是有很大的落差。
派駐超過7年、已在當地成家的台商A表示，他在2014年購入的鑽石島的新屋，現在根本沒辦法脫手。他說，雖然價格仍逐年上漲，但「有行無市」也令人感到無奈。「要等到金邊基礎建設更完善、外資政策和貨幣制度更明朗後，才能機會在國際市場上找到買家。」
他補充，放著經營airbnb可以作為穩定的收入來源，只不過來柬埔寨的觀光客，很大部份是去看吳哥窟的，在金邊要吸引旅客入住，定價就沒辦法訂的太高。
「在金邊地區，土地是一個很值得操作的投資，漲幅比起房子更高、更快。且土地有資源稀缺性，在金邊南部還有很大片價格尚不太昂貴的區域，很適合興建廠房、出租。」他提醒，土地比起房屋有更多的限制，也較非外籍人士可以獨立買賣的項目，必須要利用投資移民取得當地身份，或成立控股公司、在地夥伴合作才能操作。
土地如果門檻太高，或許找已持有土地的當地人投資設廠是不錯的選擇。一位朋友R表示，柬埔寨仍屬於東南亞工資較低的地方，勞力密集的成衣、製鞋、製包工廠很容易聚集在金邊周圍，形成一個又一個的工業聚落。
加上中國一帶一路的投注，金邊和金邊南段地區的主要租售對象會鎖定企業與廠商，以生產和倉儲為主，而非像曼谷，以觀光客和高階白領自住居多。
「地段決定一切」，在連接金邊的主要幹道兩側，土地增值與可被利用空間較大，且工廠一般一簽都是5-8年的租約，穩定性高、投資回收速度快、管理容易。因此建議在金邊的操作反而不是去市中心精華地段買房，而是往稍微市郊的地段，投資土地與廠房。Photo Credit: Reuters／達志影像金邊城市和湄公河。
▶ 總結
假設手上有約10萬至15萬美元的資金，考慮至東南亞的投資的讀者，如果是在曼谷，筆者建議考慮以市中心金華區的住房為主，租金可望有5-6%的年報酬率。房屋本身的增值，不啻為抗通膨、穩定的投資部位；而若是金邊，則建議以土地和工廠為主，回報率會更高些。且土地的漲幅也一般比房產更大，會是比較好的選擇。
誠然，還有許多細節，諸如外資比例的規範、外匯是否自由進出、永久產權與土地所有權的種類，法規與外籍人士的限制等等，讀者若有興趣，可以自行查詢相關資料。
「這聽起來根本是炒作，難道不會泡沫嗎？」朋友問道。
筆者個人認為，短期內應該還不至於，只要不是碰上2008年那種全球遭殃的金融海嘯，到不用太過擔心價格會瞬間崩跌。但長線來看，東南亞諸國若持續放任外資湧進，確實在房地產有一定的風險。
而一些資深的海外置產投資人的觀察是「中國顧客將會是全球房地產的最終買家」。以曼谷房市為例，觀察專門操作國際盤的房仲業者的操作手法，你會發現一般新案子都會先在香港、台灣、新加坡開盤，賣了一部分後，再來才進去北京、上海、廣州銷售，而此時的價格一般都會翻了好幾成。
所以，在一帶一路仍有5－10年的話題熱潮，中國外匯管制在未來有機會鬆綁的情況下，中國買家大舉進入東南亞房市之際，才會是泡沫前的價格最高點。短期內，這個最高點還不至於出現。房價地價週期性的漲跌勢必會有，但整題的長線發展，應該還是向上的趨勢。
「多找資料，而且強烈建議一定要去實際看看自己想投資的東西。」飯局末了，我提醒眼前這群各個小有成就的朋友們。
這年頭，光領一份死薪水確實很難翻身，懂點投資理財，增加點業外收入，也是年輕人漸漸關心的事情。其他像是馬尼拉的賭場、印尼的電商、新加坡馬來西亞的新創、緬甸的有機農業等等，也都有朋友在研究與投資，之後有機會，在分別來撰文介紹。
責任編輯：李牧宜
責任編輯：楊之瑜
原文出處：如何在東南亞置產？曼谷、金邊房產投資佈局觀察
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